Acheter un bien immobilier en Angleterre pour ses enfants

Cet article traite des problématiques rencontrées par les parents qui envisagent d'acheter des biens immobiliers au Royaume-Uni au nom de leurs enfants. Les principales questions abordées sont présentées ci-dessous. Les termes « enfant » et « enfants » sont utilisés de manière interchangeable, mais les principes restent les mêmes qu'il s'agisse d'un ou de plusieurs enfants.

Acheter au nom d'un enfant adulte

Pour simplifier la gestion de la succession, des parents peuvent envisager d’acheter une propriété au nom de leur enfant adulte. Au Royaume-Uni, les biens ne peuvent être enregistrés au nom de personnes mineures ; cette option est donc réservée aux enfants adultes. Cela peut offrir des avantages significatifs en matière de simplification de la transmission patrimoniale, mais également des inconvénients et des risques fiscaux ou légaux qui doivent être soigneusement évalués.

Avantages et inconvénients

• Simplification de la succession : Acheter directement au nom de l’enfant permet de simplifier la succession en évitant des complications ou délais liés à une succession transfrontalière. Par exemple, un bien acheté au nom d'un enfant qui réside déjà au Royaume-Uni facilitera le transfert, car il ne sera pas nécessaire d'engager des procédures légales internationales. Cela est particulièrement avantageux si les parents résident dans un autre pays. En évitant les formalités complexes de succession transfrontalière, les parents peuvent garantir une transition plus fluide et éviter des coûts supplémentaires.
• Impôt sur la succession (Inheritance Tax, IHT) : Les dons, transferts de biens ou successions peuvent être soumis à l'IHT si leur valeur dépasse 325 000 £ (octobre 2024). Si un parent non-résident du Royaume-Uni achète un bien au nom de son enfant avec des fonds hors du Royaume-Uni, cet impôt ne s'appliquera pas. Par exemple, un parent vivant en France peut utiliser des fonds d'un compte bancaire en France pour acheter un bien au nom de son enfant en Angleterre, échappant ainsi à l'IHT. En revanche, si le bien est d’abord acheté au nom du parent et ensuite transféré, l'IHT pourrait s’appliquer si le parent décède dans les 7 ans suivant le don. Pour illustrer, si un parent achète une maison de 500 000 £ et la transfère ensuite à son enfant, ce transfert est considéré comme une donation. Si le parent décède dans les sept ans, la valeur du bien pourrait être sujette à l'IHT, à moins que le parent ne survive plus de sept ans après le transfert.
• Donation avec réserve d’usufruit : Si un parent conserve un usage du bien (par exemple, y réside ou perçoit des revenus locatifs), cela pourrait annuler l’avantage fiscal et entraîner l'application de l'impôt sur la succession. Par exemple, si le parent transfère la propriété à son enfant mais continue d'y vivre sans payer un loyer commercial, les autorités fiscales pourraient considérer cela comme une "donation avec réserve d’usufruit". Cela signifie que, bien que la propriété soit au nom de l'enfant, le bien sera toujours considéré comme faisant partie du patrimoine du parent pour le calcul de l'IHT, annulant ainsi tout avantage potentiel lié à la donation.

Impôt sur les plus-values (Capital Gains Tax, CGT)

Lorsqu'un parent transfère un bien à son enfant, il peut être soumis à l’impôt sur les plus-values si la valeur du bien a augmenté depuis son acquisition. Par exemple, supposons qu’un parent ait acheté une maison pour 300 000 £ et que la valeur de la propriété atteigne 500 000 £ au moment du transfert à l’enfant. La différence de 200 000 £ pourrait être sujette à l'impôt sur les plus-values. Cependant, si l'enfant réside dans la propriété en tant que résidence principale, une exonération appelée "Principal Private Residence Relief" peut s'appliquer, annulant l'impôt sur les plus-values. À titre d'exemple, si l'enfant décide de vivre dans la maison en tant que résidence principale pendant une période prolongée, il pourrait être totalement exonéré de l'impôt sur les plus-values lorsqu'il décidera de vendre la maison plus tard. En revanche, si l’enfant loue la propriété ou l’utilise comme résidence secondaire, il pourrait devoir payer cet impôt au moment de la vente, en fonction de l’augmentation de la valeur de la propriété.

Exposition aux risques de la vie

Lorsqu'un parent transfère un bien à son enfant, il doit considérer les risques associés : divorce, faillite, décès de l'enfant, etc. Ces événements peuvent affecter la propriété et, par conséquent, le patrimoine familial. Par exemple, si l'enfant est marié et divorce, une partie de la valeur de la maison pourrait être considérée comme un actif matrimonial et donc être sujette à partage lors du règlement du divorce. De même, si l'enfant est confronté à des difficultés financières et fait faillite, la propriété pourrait être vendue pour rembourser ses créanciers. Une « déclaration de fidéicommis » pourrait aider à réduire certains risques, en établissant que, bien que l’enfant soit propriétaire légal, le parent reste le bénéficiaire réel de la propriété. Cependant, cette option peut entraîner des conséquences fiscales, notamment en matière d'IHT, car la valeur de la propriété pourrait être incluse dans le patrimoine du parent à son décès.

Un autre exemple de risque à considérer est le décès prématuré de l'enfant. Si l'enfant décède sans testament, la propriété sera transmise selon les règles de l'intestat, ce qui pourrait ne pas correspondre aux souhaits initiaux du parent. Par exemple, la propriété pourrait revenir à un conjoint ou à d'autres membres de la famille de l'enfant, compliquant ainsi la situation patrimoniale. Les parents peuvent envisager de demander à leur enfant de rédiger un testament qui reflète leurs souhaits communs concernant le bien immobilier.

Problèmes lorsque parents ou enfants habitent en France

Lorsque les parents ou les enfants résident en France, la donation d'un bien situé au Royaume-Uni peut entraîner des problématiques fiscales particulières. En France, les donations entre parents et enfants sont soumises à des droits de donation, avec un barème progressif en fonction de la valeur du bien et un abattement de 100 000 € par parent et par enfant (en 2024). Cela signifie que si un bien immobilier britannique est donné à un enfant résident en France, la valeur de cette donation pourrait être partiellement ou totalement soumise à des droits de donation en France, en fonction de son montant. Par exemple, si la valeur du bien dépasse l'abattement de 100 000 €, l'excédent sera imposé selon un barème progressif qui peut atteindre jusqu'à 45 % pour les montants les plus élevés.

De plus, il est essentiel de noter que la France applique le principe de la taxation mondiale, ce qui signifie que les biens situés à l'étranger, comme une propriété au Royaume-Uni, peuvent être pris en compte pour le calcul des droits de donation français. Cela peut conduire à une double imposition potentielle, car le bien pourrait également être soumis à des taxes au Royaume-Uni. Pour éviter cette situation, il existe des conventions fiscales bilatérales entre le Royaume-Uni et la France visant à éviter la double imposition, mais leur application peut être complexe et nécessite une analyse juridique détaillée.

Par exemple, un parent résident en France souhaitant donner une propriété située à Londres à son enfant devra probablement payer des droits de donation en France si la valeur du bien dépasse les seuils d'exonération. En parallèle, des obligations fiscales peuvent aussi s'appliquer au Royaume-Uni, selon la structure de la donation et l'âge du parent au moment du transfert. Ainsi, pour minimiser la charge fiscale et éviter des difficultés administratives, il est fortement recommandé de consulter des conseillers fiscaux spécialisés dans les successions et donations internationales.

Conclusion

Les parents non-résidents envisageant d’acheter un bien au Royaume-Uni au nom de leurs enfants doivent prendre en compte plusieurs facteurs :

• Simplification de la succession : Acheter directement au nom de l’enfant peut simplifier la succession, en particulier pour éviter les procédures transfrontalières complexes.
• Conséquences fiscales favorables : Il est possible de minimiser l'impôt sur la succession et l'impôt sur les plus-values, mais cela nécessite une planification minutieuse et une compréhension des règles fiscales.
• Exposition aux risques liés à la vie de l'enfant : Le bien sera exposé aux risques liés à la vie de l'enfant (divorce, faillite, décès prématuré, etc.).
• Restrictions d’utilisation : Le parent ne pourra ni utiliser ni bénéficier du bien sans entraîner des implications fiscales qui pourraient annuler les avantages de l’achat au nom de l’enfant.

Il est essentiel de consulter des comptables et avocats anglais pour examiner ces questions et d'en discuter en famille afin de garantir que les objectifs à long terme soient atteints. Par exemple, une consultation auprès d’un avocat spécialisé en droit des successions et en fiscalité immobilière peut aider à établir des stratégies telles que la création de fiducies familiales pour protéger le bien des risques futurs, tout en optimisant les implications fiscales. De plus, des discussions claires avec les enfants concernés permettent de s’assurer que toutes les parties comprennent les implications et les responsabilités liées à la possession d’un bien immobilier au Royaume-Uni.