Vente immobilière par un non-résident Anglais

Property Sep 20, 2023

Lorsqu'un particulier devient non-résident au Royaume-Uni, il bénéficie souvent d'un traitement fiscal avantageux sur ses revenus mondiaux, sous réserve des conventions applicables pour éviter la double imposition. Cela s'applique également potentiellement aux plus-values réalisées sur des cessions immobilières mais seulement dans une moindre mesure car l'immobilier est souvent imposé dans la juridiction dans laquelle le bien se trouve. Les modalités sont détaillées ci-dessous.

Impôt sur les plus-values pour les non-résidents

La grande majorité des actifs vendus par des non-résidents du Royaume-Uni est exonérée de l'impôt sur les plus-values (CGT), à condition que le particulier reste non-résident du Royaume-Uni pendant une période suffisante (voir ci-dessous). Les principales exceptions à cela concernent les cas où l'actif en question a été soit utilisé par une entreprise exploitée via une succursale au Royaume-Uni, soit est lié à des biens immobiliers au Royaume-Uni. Le terme « bien immobilier » inclut dans ce contexte toute propriété qui s'y trouve.

Cessions directes et indirectes de biens immobiliers

Les cessions de biens immobiliers incluent à la fois les cessions directes et les cessions indirectes. Les cessions directes concernent simplement la cession d'un intérêt dans un bien immobilier au Royaume-Uni, par exemple la vente du droit de propriété sur un bien. Les cessions indirectes concernent la cession d'un intérêt dans un autre actif, comme des actions, lorsque cet actif tire au moins 75% de sa valeur brute de biens immobiliers au Royaume-Uni. Les cessions indirectes ne sont incluses que lorsque le particulier détient un intérêt substantiel indirect dans des biens immobiliers au Royaume-Uni (en général 25% ou plus).

Réévaluation (« rebasing » en Anglais)

Les règles relatives à la fiscalité des biens immobiliers au Royaume-Uni pour les non-résidents ont été modifiées relativement récemment. Les cessions directes de biens immobiliers résidentiels au Royaume-Uni ont été rendues imposables à partir du 6 avril 2015, suivies par toutes les autres cessions directes et indirectes de biens immobiliers au Royaume-Uni à partir du 6 avril 2019. Afin d'éviter d'imposer les plus-values qui seraient apparues avant le changement des règles, le HMRC permet que les biens immobiliers acquis avant ces dates soient traités comme s'ils avaient été cédés puis immédiatement rachetés le 5 avril 2015 ou 2019 selon le cas. Cela remplace en fait le prix de base réel pour de futures cessions par la valeur de marché à la date du changement de règle respectif. C'est que l'on appelle « rebasing ».

Exemple : Laurence a acquis un bien immobilier résidentiel et un bien immobilier commercial, tous deux le 6 avril 2000, chacun pour 100.000 £. Elle les vend alors qu'elle est non-résidente du Royaume-Uni en 2023. Sans les règles de réévaluation, son obligation fiscale au Royaume-Uni serait calculée sur la différence entre son produit de cession et le prix d'origine de 100.000 £. Cependant, elle peut substituer les valeurs de marché des biens au 5 avril 2015 et 2019 respectivement aux 100.000 £, réduisant potentiellement l'impôt sur la plus-value qu'elle doit payer au Royaume-Uni. Lorsque la réévaluation s'applique, toutes les améliorations apportées à la propriété avant la date du changement de règle sont ignorées.

Autres méthodes

La réévaluation est la méthode de calcul par défaut et s'appliquera donc automatiquement à toute cession de biens immobiliers au Royaume-Uni lorsque l'actif était détenu avant le 5 avril 2015 (pour les biens immobiliers résidentiels) ou 2019 (pour les biens immobiliers non résidentiels et/ou les cessions indirectes). Cependant, pour les biens immobiliers résidentiels et non résidentiels, le contribuable peut choisir de calculer la plus-value en utilisant le prix d'achat réel (dans le cas de Laurence, les 200 000 £). Ce choix est le plus souvent fait lorsque le bien en question a perdu de la valeur entre la date d'achat et la réévaluation. Notez que pour les cessions indirectes de biens immobiliers non résidentiels, les pertes créées par ce choix ne seront pas déductibles.

Pour les seuls biens immobiliers résidentiels, il existe une troisième option. La plus-value est calculée en utilisant le prix d'acquisition réel comme ci-dessus, mais le résultat est alors réparti au prorata sur une base linéaire pour n'imposer que l'élément survenu après le 5 avril 2015.

Exemple : En continuant l'exemple de Laurence, disons que la valeur de marché du bien immobilier résidentiel était de 550.000 £ au 5 avril 2015 et qu'elle a cédé le bien pour 900.000 £ le 5 avril 2023. Ses choix sont :

(1) Ne rien faire - la réévaluation s'applique et la plus-value est de 350.000 £.
(2) Choisir d'utiliser le prix d'achat réel - la plus-value est de 800.000 £.
(3) Choisir la répartition chronologique de la plus-value - elle a détenu le bien pendant 23 ans, dont 8 après le 5 avril 2015. Sa plus-value devient donc 278.260 £ (800.000 £ x 8/23).

L'option (3) est clairement la meilleure pour Laurence ; cependant, s'il s'agissait du bien immobilier commercial (et en supposant que ce bien valait également 550.000 £ en avril 2019), l'option (1) aurait alors été préférable -- car (3) ne serait pas disponible.

De plus amples informations sur les règles de réévaluation peuvent être trouvées sur le site web de HMRC concernant les changements de 2015 et les changements de 2019.

Résidence temporaire à l'étranger

Afin de prévenir les abus des règles de CGT pour les non-résidents, une considération supplémentaire peut potentiellement s'appliquer. Lorsque le contribuable

a été résident du Royaume-Uni pendant au moins 4 des 7 années fiscales précédant son départ
et retrouve le statut de résident du Royaume-Uni dans les 5 ans suivant son départ toutes les plus-values réalisées pendant la période de non-résidence au Royaume-Uni deviendront imposables selon les règles fiscales britanniques normales le jour du retour. Les actifs acquis pendant une période de non-résidence sont généralement ignorés pour l'application de cette règle, avec quelques exceptions.

Pour la plupart des actifs, cette règle signifiera que l'actif passe d'exonéré à entièrement imposable le jour du retour. Cependant, lorsqu'une cession de biens immobiliers au Royaume-Uni a eu lieu, l'effet est légèrement différent. Le particulier peut avoir déjà payé l'impôt sur une plus-value, sur la base d'une des trois méthodes (résidentiel) ou deux méthodes (non résidentiel). S'il s'avère par la suite être un « résident temporairement à l'étranger », toute partie de la plus-value qui aurait été imposable selon les règles pour les résidents mais n'a pas encore été taxée doit être prise en compte le jour de l'arrivée.

Exemple : Jean était résident du Royaume-Uni pendant les 5 années jusqu'au 5 avril 2023 avant de déménager à l'étranger et de devenir non-résident du Royaume-Uni le 6 avril 2023. Quelques mois plus tard, il vend un bien immobilier commercial au Royaume-Uni pour 300.000 £, après l'avoir acheté en 2010 pour 100.000 £. La valeur du bien était de 210.000 £ au 5 avril 2019. Par défaut, Jean paiera initialement la CGT en 2023-2024 sur la base de la plus-value de 90 000 £ survenue depuis le 5 avril 2019. Si les règles sur la résidence temporaire à l'étranger s'appliquent par la suite, les 110.000 £ restants (c'est-à-dire la plus-value jusqu'au 5 avril 2019) deviendront imposables le jour de son retour.

Déclaration dans les 60 jours

En général, les cessions de biens immobiliers résidentiels au Royaume-Uni doivent être déclarées à HMRC dans les 60 jours suivant la vente si une plus-value a été réalisée. Cependant, pour les non-résidents, toutes les cessions directes et indirectes de biens immobiliers au Royaume-Uni doivent être déclarées dans les 60 jours suivant la cession, que cela génère une plus-value imposable ou non. Et l'impôt correspondant doit être payé dans le même délai.

Conclusion

Les contribuables doivent être conscients que leurs cessions de biens immobiliers au Royaume-Uni seront soumises à l'impôt britannique, quelle que soit leur résidence. Cependant, des traitements potentiellement avantageux sont disponibles pour réduire les plus-values, bien que potentiellement conditionnés au fait que le contribuable reste ensuite non-résident pendant plus de 5 années civiles complètes.